חמש דירות פאר ברחוב יבנה בתל אביב, 15 דירות יוקרה ברחוב טולקובסקי שבלב שכונת צהלה, 12 דירות ברחוב בעלי מלאכה בתל אביב ו-22 דירות ברחוב בני בנימין 34 בהרצליה – אלה הם רק חלק מהפרויקטים הייחודים של חברת ההתחדשות העירונית דנקנר-קנלוב, ששמה לה למטרה להוביל פרויקטי התחדשות עירונית איכותיים מא' ועד ת', ללא תלות בספקים חיצוניים כגון חברות ניהול ביצוע, אדריכלים חיצוניים וכיו"ב.
חברת הבוטיק, שנוסדה לפני כעשר שנים על ידי גדי דנקנר, מחזיקה כיום ב-20 פרויקטים בחמש ערים במרכז הארץ שכוללים כאלף יחידות דיור. לחברה שבעה פרויקטים שכבר אוכלסו בערים תל אביב, רמת גן, רעננה וחולון, לפחות שישה פרויקטים שיאוכלסו בשלוש השנים הקרובות, וכן שני מתחמי פינוי בינוי. האחד מהם הוא מתחם ברחוב הרא"ה ברמת גן הכולל חמישה בניינים שבהם 50 דירות. במקומם ייבנה מגדל בן כ-30 קומות שיכלול כ-150 דירות חדשות. המתחם נמצא בסמיכות לרכבת הקלה ולפארקים של רמת גן.
המתחם השני הוא ברחוב ההסתדרות בחולון. המתחם כולל 17 בניינים וכ-200 דירות. במקומם ייבנו ארבעה מתחמים שבכל אחד מהם שלושה-ארבעה בניינים בגובה עשר קומות כל אחד. סך הכל ייבנו כ-600 דירות ומסחר. בפרויקט זה משקיעה החברה שנים של עבודה ומשאבים מתוך ראיית הפרויקט כבעל חשיבות עליונה לחברה ולעיר.
"עד לפני 15 שנה עסקתי בנדל"ן בעיקר בחו"ל", מספר מנכ"ל החברה ובעל המניות העיקרי בה, גדי דנקנר. "הקמתי שם בנייני מגורים, בתי מלון ומסחר. לפני כ-15 שנה ליאת אשתי ואני החלטתנו להרוס בניין משרדים אשר היה בבעלותנו ברחוב יבנה בתל אביב ולבנות במקומו בניין מגורים יוקרתי. נהניתי מאוד במהלך הפרויקט וראיתי שהניסיון המגוון שלי בתחום הנדל"ן נותן לי יתרונות רבים. כך, בעצם, קיבלתי את ההחלטה להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית".
מאז אותה החלטה, צמחה החברה בעקביות ולאחרונה אף זכתה להבעת אמון מרשימה כאשר אוליביה קניג, מי שהוביל עסקאות מורכבות בתחום הנדל"ן והתשתיות בארץ ובחו"ל ב-15 השנים האחרונות, החליט להיכנס כשותף לחברה באמצעות החברה שלו קנלוב נדל"ן.
"בראייה ארוכת טווח של שוק ההתחדשות העירונית, צירוף משקיע איכותי כמו קבוצת קנלוב נדל"ן מחזק את איתנותה הפיננסית של החברה ומסייע בהמשך התפתחותה וגדילתה של החברה", אומר דנקנר בהתייחסו לנושא שמטריד הרבה דיירים בבואם להתקשר עם חברת התחדשות עירונית. לדבריו, בזכות ההון של החברה ותזרים המזומנים שלה זוכים הפרויקטים של דנקנר-קנלוב התחדשות עירונית למימון ממוסדות פיננסיים מהשורה הראשונה, כגון בנקים וחברות ביטוח מובילות.
יתרון נוסף שיש לדנקנר-קנלוב התחדשות עירונית הוא יכולתה לספק את כל השירותים הנחוצים לפרויקט בעצמה: ממהנדסים דרך אדריכלית ועד לשיווק הפרויקט וניהול ביצועו (הקבוצה אינה רק יזמית אלא מחזיקה בחברה בעלת סיווג קבלני). למעשה מדובר ב-ONE STOP SHOP שמנהלת את כל הפרויקט בעצמה, כולל הביצוע שלו.
"אחת התובנות שלנו מפרויקטים שהסתיימו הייתה שבפרויקטים קטנים של התחדשות עירונית יש בעיית ביצוע", מספר דנקנר. "החברות הקבלניות הגדולות לא מבצעות פרויקטים קטנים של עשרות דירות ונתקלנו בהרבה בעיות עם קבלנים קטנים שביצעו את הפרויקטים. לכן החלטנו להקים חברת ביצוע משלנו".
עוד יתרון שדנקנר-קנלוב התחדשות עירונית מתגאים בו הוא האדריכלות של הפרויקטים של החברה. אדריכלית הפרויקטים של החברה היא ליאת דנקנר, אשתו של גדי. ליאת למדה אדריכלות בניו יורק ועשתה תואר שני בבינוי ערים בטכניון בחיפה. לליאת, שמתמחה בתכנון וילות ובנייה רוויה, יש משרד שכולל צוות אדריכליות מיומן ומקצועי שמצליח לייצר תכנון אסתטי ופרקטי גם יחד.
"נתקלנו בפרויקטים שבהם התכנון היה מתחת לכל ביקורת", אומר דנקנר. "למשל פרויקט שעבר אלינו שבו חלון הממ"ד נפתח למטבח, או תכנון שבו כדי להיכנס לממ"ד צריך לעבור דרך חדר אחר בבית. ליאת מתכננת פרויקטים בצורה מוקפדת ואיכותית, ופותרת בעיות בצורה מיטבית אבל לא על חשבון האסתטיות והפונקציונליות של הדירות".
את הקשר מול הדיירים בפרויקטים מנהלים בדנקנר-קנלוב התחדשות עירונית באמצעות מערכת און ליין שעוקבת אחר תהליכי הרישוי של הפרויקט, הביצוע שלו, המכירות וגם מנהלת את הקשר עם הדיירים, כאשר צוות החברה מלווה את הלקוחות בזמינות מלאה ומנהל במקצועיות את שלבי ההתקדמות לאורך כל הדרך. "אחד הדברים שאנו מתגאים בהם הוא שעד כה לא נאלצנו לנהל הליכים משפטיים מול דיירים סרבנים", אומר דנקנר. "גם כאלה שהתנגדו תחילה לפרויקט, החליטו לוותר על התנגדותם עד לשלב ההיתר. גם אחרי האכלוס של הפרויקטים אנחנו משתדלים מאוד לטפל בכל בעיה שהדיירים מעלים ולתקן ליקויים, בעיקר בפרויקטים של תמ״א 38/1 עם קבלנים קטנים, כאמור. חשוב לנו שהדיירים יהיו מרוצים".
נראה כי הדיירים בפרויקטים של דנקנר-קנלוב התחדשות עירונית יכולים להיות מרוצים מאוד מעליית הערך של הדירות שלהם בזכות ההתחדשות העירונית. מאחר שמרבית הפרויקטים של החברה הם באזורי ביקוש מובהקים, השבחת הדירה יכולה להגיע לעליית ערך של עד 100 אחוז לעיתים. "יש לנו פרויקט ברמת גן שבו שווי הדירות הכפיל את עצמו לאחר הפרויקט", אומר דנקנר.
דנקנר מודע לכך שהתחדשות עירונית יכולה להיות תהליך לא פשוט עבור הדיירים, שנאלצים לעזוב את הבית שלהם, לפעמים בגילאים מבוגרים. "אבל בסופו של דבר מדובר בתהליך הכרחי ומתגמל", הוא אומר. "במדינה שבה יש מלחמות והתקפות טילים ומועדת לרעידות אדמה, הצורך בדירות חדשות וממוגנות הוא קריטי. בנוסף, במדינה שבה מחירי הנדל"ן גבוהים במיוחד בשל מחסור בהיצע של דירות, ההתחדשות העירונית היא דרך מצוינת להגדיל את היצע הדירות בשוק ולאפשר לאנשים שיפור ניכר באיכות החיים מבלי שיצטרכו לקחת הלוואות".
לדבריו, חשוב מאוד שהמדינה תמצא דרך לייעל את הליכי הרישוי ולקצר את משך הזמן שאורך להוציא היתר לפרויקט התחדשות עירונית. "מאחר שבניתי במשך הרבה שנים פרויקטים בחו"ל, יש לי למה להשוות", אומר דנקנר. "ישנן מדינות שבהן לקח לי ארבעה חודשים להוציא היתר לפרויקט. בישראל זה יכול להגיע לארבע שנים ויותר וזה ללא שינוי תב״ע שיכול להאריך את הזמן לעד 10 שנים. צריך לחשוב על מנגנון שבו ועדות התכנון והבנייה יסמיכו מומחים לאשר תוכניות ולא יירדו לרזולוציות מיותרות שהן עניינן של בעלי מקצוע".